Bauträger in Verzug mit der Wohnungsübergabe: Nutzungsausfallentschädigung! - Rechtsanwalt Mainz - Kanzlei Vollmer, Bock, Windisch, Renz, Lymperidis Mainz, Wiesbaden und Frankfurt

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Bauträger in Verzug mit der Wohnungsübergabe: Nutzungsausfallentschädigung!

 

In einer jetzt veröffentlichten Entscheidung vom Februar 2014 hat der Bundesgerichtshof den Erwerbern von Wohnungseigentum einen Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung zugesprochen, weil der Bauträger die vereinbarte Fertigstellungsfrist nicht eingehalten hatte.

 

Die Wohnungskäufer hatten mit ihren 3 Kindern lediglich eine 3-Zimmerwohnung mit knappen 73 m² zur Verfügung und hatten vom Bauträger eine Altbauwohnung erworben, die dieser zu sanieren hatte. Die neue Wohnung hätte knappe 137 m² ausgewiesen und damit nahezu die doppelte Fläche.

 

Der Bauträger war über lange Zeit nicht in der Lage, seine Bauverpflichtung zu erfüllen. Der Bundesgerichtshof spricht wie die Vorinstanz den Käufern eine Nutzungsausfallentschädigung in 5-stelliger Höhe zu, weil die Käufer die Wohnung nicht rechtzeitig nutzen konnten, was für sie aber von zentraler Bedeutung war, da sie selbst einziehen wollten.

 

Der BGH stellt klar, dass auch in solchen Fällen, in denen der Erwerber nicht einmal den Besitz an der Wohnung erhalten hat, geradezu geboten ist, die Erwerber durch Zuerkennung von Nutzungsausfallentschädigung vor ungerechtfertigten Nachteilen zu schützen. Voraussetzung ist allerdings, dass der Nutzungsausfall zu einer fühlbaren Beeinträchtigung führt, was dann zu verneinen ist, wenn die Erwerber ohnehin nicht selbst einziehen wollten oder lediglich ein kurzfristiger Nutzungsausfall eingetreten ist. Wenn aber den Erwerbern während des Verzugs lediglich Wohnraum zur Verfügung stand, der mit dem erworbenen Wohnraum nicht vergleichbar ist, sondern eine deutlich geringere Qualität besitzt, ist der Bauträger zum Nutzungsersatz verpflichtet. Im konkreten Fall wurden daher den Erwerbern sowohl die Mietkosten für die bisherige Wohnung wie auch ein Nutzungsausfall für die größere neue Wohnung ersetzt. Dies ist insbesondere wichtig für die Fälle, in denen beispielsweise in der Erwerbsurkunde keine Vertragsstrafenregelung aufgenommen wurde oder eine vorhandene Regelung dieser Art die entstandenen Nachteile nicht vollständig ausgleicht. Auch ist zu bedenken, dass solche Gegenforderungen bei den vom Bauträger angeforderten letzten Raten im Wege der Aufrechnung entgegengehalten werden können.

 

 

Peter W. Vollmer

Rechtsanwalt und Fachanwalt