Haftungsrisiken - Rechtsanwalt Mainz - Kanzlei Vollmer, Bock, Windisch, Renz, Lymperidis Mainz, Wiesbaden und Frankfurt

Kanzlei Vollmer, Bock, Windisch, Renz. Rechtstipps zum Thema Immobilienrecht.

Rechtsgebiet: Immoblienrecht
Autor: Vollmer
Datum: 2005/03

Steuerliche Haftungsrisiken beim Grundstückskauf

Ausländische Investoren machen es vor: Mehr und mehr ist der deutsche Immobilienmarkt für Kapitalanleger interessant. Die Preise für deutsche Immobilien sind günstig, namentlich für Vermietungsobjekte.

Allerdings beinhaltet der Erwerb einer Vermietungsimmobilie erhebliche Haftungsrisiken, nachdem die Rechtssprechung den Immobilienerwerber für Steuerschulden des Veräußerers in Anspruch nimmt.

Nach § 75 der Abgabenordnung haftet derjenige, der ein Unternehmen oder einen Teilbetrieb erwirbt, für die Steuern, die auf den Betrieb des Unternehmens begründet sind. Diese Formulierung lässt nicht den Eindruck entstehen, als würde bei einem Immobilienerwerb daraus ein Haftungsrisiko begründet.

Allerdings wird von der herrschenden Meinung der Unternehmensbegriff weit ausgelegt. Auch Wirtschaftseinheiten, also Immobilien, bei denen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden, werden hiervon erfasst.

Immobilien, die vollständig oder zumindest weitgehend vermietet sind stellen daher Unternehmen dar. Steuern, die auf den Betrieb dieser Vermietungsimmobilie begründet sind, müssten notfalls vom Erwerber der Immobilie bezahlt werden. Darunter fallen insbesondere Gewerbesteuern, Lohnsteuern, Kapitalertragssteuern sowie auch die Bauabzugssteuer.

Hat daher der Veräußerer beim Finanzamt hieraus Steuerschulden, so zahlt der Erwerber nicht nur den Kaufpreis für die Immobilie, im ungünstigsten Fall haftet er auch für die Betriebssteuern des Veräußerers und hat gegebenenfalls sogar Vorsteuer zu erstatten, die der Veräußerer zuvor geltend gemacht hat.

Ein vollständiger Kapitalverlust ist daher für den Erwerber durchaus denkbar!

Da diese Haftung nicht durch Vereinbarung mit dem Veräußerer ausgeschlossen werden kann, bleibt nur die unverzichtbare Möglichkeit, beim zuständigen Finanzamt eine Auskunft über Steuerrückstände des Veräußerers (Unbedenklichkeitsbescheinigung) einzuholen. Aber Achtung: Diese Auskunft kann nur diejenigen Informationen erfassen, die dem Finanzamt im Zeitpunkt der Auskunftserteilung zur Verfügung stehen. Kenntnisse aus späteren Steuererklärungen und Außenprüfungen sind daher naturgemäß nicht beinhaltet.

Um sicher zu gehen, müsste der Erwerber eben einer solchen Auskunft vom Verkäufer eine Garantie, möglichst durch Bankbürgschaft abgesichert, anfordern.


RA Peter W. Vollmer