Mietnebenkostenabrechnung - Rechtsanwalt Mainz - Kanzlei Vollmer, Bock, Windisch, Renz, Lymperidis Mainz, Wiesbaden und Frankfurt

Kanzlei Vollmer, Bock, Windisch, Renz. Rechtstipps zum Thema Steuerrecht.

Rechtsgebiet: Steuerrecht
Autor: Renz
Datum: 2008/05

Aktuelles zur Mietnebenkostenabrechnung

Wenn jetzt im Frühjahr bzw. Sommer die meisten Mieter die Betriebskostenabrechnung vom Vermieter erhalten, führt dies in vielen Fällen zu einem regelrechten Schock. Millionen Mieter in Deutschland müssen mit Nachzahlungen rechnen, obwohl sie schon monatlich nicht unerhebliche Vorauszahlungen auf die Nebenkosten geleistet haben.

Laut statistischen Erhebungen des Deutschen Mieterbundes ist der Grund nicht allein der hohe Ölpreis. In vielen Fällen sind in den Abrechnungen der Vermieter auch Fehler enthalten. Viele Vermieter halten sich nicht an die gesetzlichen Regeln, sei es aus Unkenntnis oder aus anderen Gründen. Nach einer Untersuchung des Deutschen Mieterbundes ist sogar jede zweite Betriebskostenabrechnung falsch.

Einige der häufigsten Fehler sollen im Folgenden aufgezählt werden:

 Reparaturen und kleinere Anschaffungen des Vermieters tauchen in den Wartungsrechnungen auf bzw. werden unter dieser Position verborgen.

 Bankgebühren, Zinsen und Porti sowie Telefonkosten des Vermieters werden in den Abrechnungen offen aufgeführt oder tauchen unter „Sonstiges“ auf. Letztere Gebühren haben in der Abrechnung nichts zu suchen.

 Erstaunlicherweise stimmen oft die Quadratmeterzahlen bei den Abrechnungen nicht.

 Unter der Überschrift „Sonstiges“ sammeln Vermieter auch unzulässige Kosten. In der Position „Hausmeisterkosten“ werden Verwaltungs- und Instandhaltungskosten mit abgerechnet.

 Der in dem Mietvertrag festgelegte Verteilerschlüssel wird nicht korrekt angewendet.

Wenn der Mieter die Nebenkostenabrechnung überprüfen will, so hat er das Recht, einen Einblick in die bei dem Vermieter oder der Hausverwaltung verwahrten Belege zu verlangen. Ein Recht auf Zusendung von Kopien hat der Bundesgerichtshof nur dann bejaht, wenn der Vermieter weit entfernt wohnt.

Die Grundlage zur Überprüfung jeder Abrechnung muss immer die vertragliche Regelung im Mietvertrag sein. Wurden im Mietvertrag einzelne Positionen aufgelistet, dann darf der Vermieter nicht aufgeführte Betriebskosten später nicht in der Jahresabrechnung auf den Mieter abwälzen.

Oft verweisen Mietverträge ganz allgemein auf die so genannte „II. Berechnungsverordnung“. In dieser Berechnungsverordnung sind verschiedene Arten von Betriebskosten abschließend aufgezählt, etwa die Kosten für Heizung, Grundsteuer, Hauswart, Müllbeseitigung etc. Diese Kosten sind dann umlegbar. Wenn der Vermieter jedoch „sonstige Betriebskosten“ abrechnen will, muss im Mietvertrag klar geregelt sein, um welche Kosten es sich dabei handeln darf. So ist es dann auch möglich, Wartungskosten auf den Mieter abzuwälzen. Einmalige Kosten wie Verwaltungs- und Instandhaltungskosten jedoch fallen nie unter eine Betriebskostenabrechnung.

Für die Abrechnung gibt es auch eine Frist, die der Vermieter einzuhalten hat. Erfolgt die Abrechnung nicht spätestens 12 Monate nach dem Ende der Abrechnungsperiode, muss der Mieter die Nachforderungen nicht mehr bezahlen. Nach neuester Rechtsprechung des BGH ist der Vermieter sogar verpflichtet, innerhalb der Jahresfrist formell richtig abzurechnen, d. h. wenn der Vermieter eine unkorrekte Abrechnung geschickt hat und diese vom Mieter moniert wurde, dann muss die formell korrekte Abrechnung noch rechtzeitig zugehen. Anderenfalls entfällt die Nachzahlungspflicht.

Mieter müssen Einsprüche gegen ihre Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Zustellung erheben, ansonsten müssen sie auch für zu Unrecht verlangte Kosten einstehen.

Und nun noch ein Hinweis aus steuerlicher Sicht:

Seit dem Jahr 2006 dürfen Mieter genauso wie Hauseigentümer Kosten für Handwerkerleistungen wie etwa Reparaturen, Schornsteinfeger, Ausbesserungs- und Wartungsarbeiten sowie für andere haushaltsnahe Dienstleistungen (z. B. Reinigung, Hausmeister, Gartenpflege) von der Steuer absetzen. Der § 35 a des Einkommensteuergesetzes regelt, in welchen Grenzen und bis zu welchen Höchstbeträgen eventuelle Steuerermäßigen direkt von der Steuerschuld abziehbar sind. Es gibt verschiedene Gruppen, bei denen jeweils 20 % der Kosten, maximal jedoch 600,00 € abziehbar sind. Um diesen Abzug in der eigenen Steuererklärung zu deklarieren, sollte der Vermieter dazu angehalten werden, eine entsprechend aussagekräftige Nebenkostenabrechnung zu übergeben. Viele Hausverwaltungen arbeiten in diesem Bereich schon sehr professionell und stellen die anteiligen Kosten direkt für die Mieter gemäß den Miteigentumsanteilen zusammen, so dass das leidige Herausrechnen nicht notwendig ist.

Damit die Nebenkostenabrechnung nicht zu einem ungerechtfertigten Negativerlebnis für den Mieter wird, lohnt sich ein genauer Blick in das Zahlenwerk. Auch all diejenigen, die Einkommensteuererklärungen zu erstellen haben, sollten sich die entsprechenden Positionen aus den Nebenkostenabrechnungen herausziehen.



RA Andreas Renz
Sozius der Kanzlei Vollmer, Bock, Windisch, Renz
Dipl. Finanzwirt / Fachanwalt für Steuerrecht