Ansprüche gegen die WEG wegen Pflichtverstößen des Verwalters

(nach BGH, Urteil vom 05.07.2024, Az. V ZR 34/24)

Durch die Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes im Dezember 2020 haben sich einige Dinge geändert. Unter anderem hat nunmehr der einzelne Wohnungseigentümer wegen Verletzungen von vertraglichen Pflichten durch den WEG-Verwalter keine direkten Ansprüche gegen den Verwalter selbst. Der BGH entschied, dass der zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Verwalter geschlossene Verwalter-Vertrag keine drittschützende Wirkung zu Gunsten des einzelnen Wohnungseigentümers entfaltet.

In vom BGH zu entscheidenden Fall hatte der WEG-Verwalter es zunächst trotz Fristsetzungen verabsäumt, nach einem Wasserschaden, welche durch die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft reguliert wurde, dem Kläger den für sein Eigentum geleisteten Teilbetrag auszukehren. Der Kläger wollte darauf hin den bei ihm entstandenen Schaden (vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten) vom Verwalter selbst reguliert wissen. Die Klage wurde abgewiesen. Denn der Anspruch auf Auskehr der auf das Sondereigentum des klagenden Wohnungseigentümers entfallenden Versicherungsbetrags bestand gegen die Gemeinschaft als solche.

Zwischen dem einzelnen Eigentümer und dem WEG-Verwalter bestehe keine unmittelbare vertragliche Verbindung. Vertragsparteien des Verwaltervertrags sei die Gemeinschaft und der Verwalter. Die Verwaltung obliege letztlich im Innenverhältnis ausschließlich dem Verband der Wohnungseigentümer, welche die Erfüllung dieser Pflicht lediglich an den WEG-Verwalter vertraglich abgebe.

Nach dem alten Wohnungseigentumsrecht wurde gelegentlich dem Einzelnen ein Direktanspruch gegen den Verwalter gewährt, dies insbesondere mit der Begründung, der Verwaltervertrag entfalte Schutzwirkung zu Gunsten des einzelnen Wohnungseigentümers. Nach der Modernisierung des Wohnungseigentumsrecht Ende des Jahres 2020 lehnt nun der BGH die Annahme einer solchen Schutzwirkung für den einzelnen ab. Der einzelne Wohnungseigentümer sei nicht (mehr) schutzbedürftig. Jedes WEG-Mitglied habe gegen den Verband der Wohnungseigentümer Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG). Fehlverhalten des Verwalters müsse sich die WEG zurechnen lassen. Der Einzelne habe damit einen Anspruch gegen den Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft bei vertraglichen Pflichtverletzungen des Verwalters. Der Verband wiederum könne dann beim Verwalter Regress nehmen.

Lediglich wenn das Verhalten des WEG-Verwalters zugleich dem Deliktsrecht unterfalle, komme noch ein Direktanspruch in Betracht.

Im Ergebnis mag dies prozessökonomisch bedenklich sein und praktische Schwierigkeiten mit sich bringen, der „Umweg“ ist jedoch nach der Modernisierung des Wohnungseigentumsrecht unumgänglich.

Dr. Göbel

Rechtsanwalt und Fachanwalt