Nennung eines Kostenrahmens/Kostenobergrenze bei Beschlüssen über bauliche Maßnahmen
(AG München, Urteil vom 13.03.2025, Az. 1294 C 22650/24)
Die Nennung eines Kostenrahmens oder einer Kostenobergrenze bei Beschlüssen über Erhaltungsmaßnahmen oder baulicher Veränderungen ist wesentliche Tatsachengrundlage für die Ermessensausübung des Wohnungseigentümers. Dies gilt umso mehr als diese auch das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten haben.
Wird ein Kostenrahmen oder eine Kostenobergrenze im Beschluss nicht genannt, widerspricht der Beschluss i.d.R. dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung.
Dies gilt auch für den Fall der Fassung eines Grundlagenbeschlusses, weil bereits hier feststehen muss, ob die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer gegeben ist und letztere auch wissen müssen, welche voraussichtlichen Kosten auf sie zukommen.
In dem vom AG München zu entscheidenden Fall begehrte die Klägerin die Feststellung, dass im streitgegenständlichen Beschluss der Eigentümerversammlung weder ein Kostenrahmen noch eine Kostenobergrenze beschlossen worden ist und der Beschluss daher nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Das Gericht erklärte den Beschluss der Eigentümerversammlung durch das Fehlen des Kostenrahmens bzw. der Kostenobergrenze für ungültig. Als Begründung nannte das Gericht, dass die Eigentümer keinerlei Kenntnis darüber haben, welche Kosten auf sie zukommen und das obwohl hier ein Durchführungsbeschluss bereits gefasst wurde. Ein Beschluss entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn für den Eigentümer nicht absehbar ist, welche Kosten auf sie zukommen. Daher war laut dem Gericht der Klage bereits aus diesem Grunde stattzugeben.
Es ging auch um einen Grundlagenbeschluss. Das konkrete Angebot (drei sollten eingeholt werden) mit den damit verbundenen Kosten, welches letztendlich in Auftrag gegeben wird, sollte noch einmal gesondert beschlossen werden.
Das oben genannte Erfordernis der Nennung des Kostenrahmens bzw. der Kostenobergrenze gilt schon bei einem Grundlagenbeschluss, denn es muss feststehen, ob die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und auch der einzelnen Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung gegeben ist. Dafür müssen die Wohnungseigentümer wissen, welche Kosten auf sie zukommen können.
Die Geltendmachung des Beklagten, dass der fehlende Kostenrahmen bzw. die fehlende Kostenobergrenze nicht zur Anfechtbarkeit des Beschlusses führen können, da es sich nur um einen Grundlagenbeschluss handelt, halfen somit nicht weiter.
Rechtsanwalt und Fachanwalt
