Verstoß gegen Halbteilungsgrundsatz: Unwirksamkeit der Vereinbarung mit Maklern
(BGH, Urteil vom 06.03.2025, Az. I ZR 138/24)
In § 656c BGB ist geregelt, dass ein Makler, der von beiden Parteien des Kaufvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprochen bekommt, die Vergütung nur in der Weise vereinbaren kann, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrages, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen.
In § 656d BGB heißt es: Hat nur eine Partei des Kaufvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt.
In dem Urteil des BGH vom 06.03.2025 wird nochmals verdeutlicht, dass ein Verstoß gegen diese Grundsätze der Halbteilung zur Unwirksamkeit einer Vereinbarung mit dem Makler führt.
Der Makler hatte sich von der Verkäuferseite den Auftrag zur Vermittlung der Immobilie erteilen lassen. Zwischen Verkäufer und Makler war eine Maklerprovision vereinbart worden. Im Kaufvertrag wurde der Kaufpreis um exakt diesen Betrag der Maklerprovision reduziert, wobei sich der Erwerber zugleich verpflichtete gegenüber dem Makler die Provision zu zahlen. Seitens der Verkäufer wurde keine Provision geleistet.
Der BGH gab dem Erwerber recht, der den gesamten Provisionsbetrag vom Makler wieder herausverlangte. Die Vereinbarung über die Übernahme des (gesamten) Maklerlohns durch den Erwerber sei wegen des Verstoßes gegen § 656d BGB nichtig.
Obwohl die Verkäuferseite gegenüber dem Makler nicht von der Pflicht zur Zahlung des vereinbarten Maklerlohns entbunden war, greife die gesetzliche Regelung. Der Erwerber hätte im Innenverhältnis zum Verkäufer die volle Provision tragen sollen, obwohl der Verkäufer den Maklervertrag abgeschlossen hatte. Die Vereinbarung wurde daher als komplett unwirksam angesehen. Entgegen der Vorinstanz sei der Erwerber auch nicht teilweise zur Zahlung verpflichtet.
Makler tun daher gut daran, wenn sie sich exakt an die gesetzlichen Regelungen halten und zwar auch dann, wenn sie im Rahmen eines notariellen Vertrags involviert sind und eine Übernahmeverpflichtung zwischen den eigentlichen Parteien des Erwerbsvertrags somit kennen.
Rechtsanwalt und Fachanwalt
