WEG kann nicht einfach auf Vergleichsangebote verzichten
(LG Frankfurt, Urteil vom 01.08.2024, Az. 2-13 S 23/24)
Die Beauftragung von Werk- und/oder Dienstleistungen erfolgt üblicher und sinnvoller Weise nach Einholung mehrerer Vergleichsangebote. Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft können so abwägen und Beschluss nach Ermessensentscheidung treffen.
In dem vom LG Frankfurt (erstinstanzlich AG Wiesbaden) zu entscheidenden Fall ging es u.a. um die Beschlussfassung zur Beauftragung eines Handwerkers zwecks Beseitigung von Pflasterabsenkungen und Stolperfallen.
Da zu diesem Zeitpunkt Handwerksunternehmen stark ausgelastet waren und eine zeitnahe Beauftragung sich daher schwierig gestaltete, war vor Beschlussfassung lediglich ein einziges Angebot eines schon einmal für die WEG tätigen Unternehmens eingeholt worden.
Der Beschluss zur Beauftragung wurde gefasst. Im Beschlusstext fand sich der Passus: „Die Gemeinschaft verzichtet auf Grund der besonderen Umstände im Handwerksbereich auf weitere Angebote zumal die Firma … bereits die anderen Senkungen beseitigt hat.“
Auch weitere Handwerkerleistungen wurden beschlossen, wobei im Vortext der Beschlussfassung erwähnt wurde, man hätte zwei weitere Unternehmen angefragt, welche jedoch kein Angebot abgegeben hätten. Ein Beschluss erfolgte sogar ganz ohne vorher eingeholtes Angebot mit lediglich einem Kostenrahmen durch die WEG.
Der Kläger hielt die Beschlüsse für ungültig, da nicht rechtzeitig Alternativangebote eingeholt wurden. Die Beklagte WEG wies ergänzend darauf hin, dass die Beauftragungen noch unterhalb von 5 % des Wirtschaftsplanvolumens lägen.
Der Kläger bekam nur in Teilen Recht. Das Urteil zeigt dennoch den Grundsatz des Erfordernis zur Einholung von Vergleichsangeboten auf.
Das Gericht wies in den Entscheidungsgründen darauf hin das die Einholung von Alternativangeboten kein Selbstzweck sei, sondern dazu diene, die Ermessensentscheidung der Wohnungseigentümer auf eine ausreichend gesicherte Tatsachengrundlage zu stellen.
Das Gericht führte dabei erläuternd aus, dass nach herrschender Rechtsprechung Alternativangebote bei der Beauftragung von nicht geringfügigen Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen stets erforderlich sind.
Die Einholung von Alternativangeboten sei nicht deshalb entbehrlich, weil die Eigentümer im Rahmen der Beschlussfassung auf die besondere Situation im Handwerkerbereich verwiesen.
Der BGH vertrete allerdings, dass Alternativangebote dann entbehrlich sind, wenn es dem Verwalter trotz Bemühungen nicht gelungen ist, solche Angebote zu erlangen. Dabei wären auch Umstände wie die Eilbedürftigkeit und das Kostenvolumen zu berücksichtigen. Ein weiteres Kriterium sei zudem, so das LG Frankfurt, das man bereits positive Erfahrungen mit dem beauftragten Unternehmen bei vergleichbaren Arbeiten hatte.
Bei den teilweise geringfügigen Maßnahmen nahm daher im Ergebnis das LG Frankfurt die Unwirksamkeit der Beschlüsse nicht an.
Die Entscheidung ist deshalb von Interesse, da sich das Gericht näher mit den Voraussetzungen für Beschlussfassungen über zu beauftragende Leistungen lediglich auf Grund eines einzigen Angebots befasst.
Für die Praxis ist jedenfalls stets die Einholung, mindestens aber der Versuch, von Vergleichsangeboten zu empfehlen.
