(AG München, Urteil vom 18.09.2025, Az. 419 C 23314/24)

Wer zu Wohnzwecken ein Objekt anmietet, legt damit zugleich den Nutzungszweck „Wohnen“ fest. In Zeiten von Homeoffice und verstärkt aufkommender, selbstständiger beruflicher Tätigkeit von Zuhause aus stellt sich die Frage, was diesbezüglich noch zulässig ist.

In der Praxis erleben wir nicht selten, dass Vermieter von diesen beruflichen bzw. gewerblichen Tätigkeiten ihrer Mieter erfahren und sodann die an sich vom Wohnen abweichende, zweckfremde Nutzung abmahnen, sogar dies zum Anlass für eine Kündigung nehmen.

Tatsächlich ist im Grundsatz eine abweichende Nutzung vom vereinbarten Zweck des Mietobjektes abmahnwürdig und kann zu einer berechtigten Kündigung führen. Hintergrund ist, dass eine gewerbliche Nutzung häufig mit höherer Abnutzung durch Mitarbeiter bzw. Publikumsverkehr und auch zu Belastungen (Lärm, Schmutz) für andere Bewohner des Objektes führen kann.

Die bloße Nutzung eines häuslichen Arbeitszimmers für die berufliche Tätigkeit ohne jegliche nach außen in Erscheinung tretende Einflüsse, ist jedoch regelmäßig zulässig. Dies auch, wenn im Internet die Wohnungsanschrift als Geschäftsadresse bekanntgegeben wird, so das AG München im Urteil vom 18.09.2025.

Entscheidend ist letztlich eine Abwägung in jedem Einzelfall. Welche Auswirkungen gehen von der gewerblichen Nutzung aus, welche Flächen sind hiervon betroffen und gibt es Beeinträchtigungen für andere Bewohner.

Der Vermieter ist für die über die Wohnnutzung hinausgehende gewerbliche Nutzung im Übrigen beweisbelastet.

Vermieter, welche sich an einer solche Nutzung ihres an sich vermieteten Wohnraums stören, sollten also zunächst einmal die entsprechenden Tatsachen klären.

Mietern ist, sofern es über die häusliche Nutzung eines Arbeitszimmers hinausgeht, stets zu raten sich hierfür die Zustimmung seitens des Vermieters einzuholen.

Dr. Andreas Göbel
Rechtsanwalt und Fachanwalt