(OLG Dresden, Beschluss vom 13.10.2025, Az. 12 U 565/25)
Mietverträge über Gewerbeobjekte werden häufig mit längerer Laufzeit vereinbart. Nicht selten kommt dann noch hinzu, dass die mietende Partei Optionsrechte für weitere Verlängerungen erhält.
Mietverträge, die über einen längeren Zeitraum als ein Jahr geschlossen werden, bedürfen der Schriftform, § 550 BGB. Wird diese Schriftform nicht eingehalten, so gilt der Vertrag als (lediglich) für unbestimmte Zeit geschlossen und kann in der Folge bei Gewerbemieteinheiten nach den Kündigungsfristregelungen des § 580a BGB gekündigt werden. Für Geschäftsräume bedeutet dies beispielsweise die Möglichkeit der Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres.
In der Praxis wird gelegentlich von den Parteien eines längerfristigen Gewerbemietvertrags, der unliebsam geworden ist, versucht, die Kündbarkeit auf Grund mangelhafter Schriftform „aufleben zu lassen“.
Tatsächlich lassen sich nicht selten Verstöße gegen die erforderliche Schriftform ausfindig machen. Denn auch spätere Vertragsabreden (von gewisser Gewichtigkeit) bedürfen stets der Schriftform. Das OLG Dresden (Beschluss vom 13.10.2025, Az. 12 U 565/25) bestätigte einmal mehr, dass spätere Formfehler eines Nachtrags den gesamten Vertrag infizieren und somit der Vertrag ordentlich kündbar wird. Der Einwand, dass dies treuwidrig ausgenutzt wurde, käme allenfalls in Betracht, wenn der formwidrig vereinbarte Umstand allein der kündigenden Vertragspartei zum Vorteil gereicht oder die Kündigungsfolgen zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würden, welche die wirtschaftliche Existenz des Vertragspartners bedroht.
In der vorgenannten Entscheidung des OLG Dresden wurde zudem festgehalten, dass bei einer Vertragspartei bestehend aus mehreren Personen und organisiert als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (im Fall des OLG Dresden eine GbR auf Vermieterseite) die Schriftform nur gewahrt sei, wenn entweder alle Mitglieder der GbR unterzeichnen oder eine zur Vertretung berufende Person sofern die Unterschrift den Hinweis erhält, dass das unterzeichnende Mitglied auch die anderen vertretungsberechtigten Mitglieder der GbR vertritt.
Unterschreibt für eine Personenmehrheit nur ein Mitglied ohne Vertreterzusatz, so sei nicht auszuschließen, dass die Unterschriften der übrigen Mitglieder noch hinzugefügt werden sollten. Nicht einmal die Bezeichnung der vermietenden GbR unter der Unterschriftszeile reiche aus, da dies nicht einem Firmenstempel gleich sei.
Fazit:
Möchte man die Laufzeiten eines Gewerbemietvertrages gesichert wissen, ist stets akribisch auf die Einhaltung der Schriftform zu achten, da die Rechtsprechung hierzu streng ist.
Rechtsanwalt und Fachanwalt
