(LG Heilbronn, Urteil vom 30.10.2025, Az. 3 S 12/25)
Wer als Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen möchte, hat damit grundsätzlich einen „starken“ Kündigungsgrund zur Hand.
Nach dem Gesetz darf ein Vermieter kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt gemäß § 573 BGB insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörige oder Angehörige seines Hausstandes benötigt. Dies beschreibt den Eigenbedarf.
Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist der Eigenbedarf, zumal dahinter nicht selten das Grundrecht auf Eigentum steht, bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen zwischen Vermieter und Mieter hoch zu gewichten. Dies entbindet den Vermieter aber nicht von seiner Begründungsverpflichtung, zumal im Falle eines Räumungsprozesses letztlich nur diejenigen Tatsachen für den Eigenbedarf maßgeblich sind, die dem Mieter im Kündigungsschreiben auch mitgeteilt wurden. Nur so kann der Mieter abschätzen, inwieweit er sich beispielsweise mit Härtegründen gegen die Kündigung erfolgreich zur Wehr setzen kann.
In § 573 BGB heißt es, die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
Neben noch anderer formaler Hürden ist folglich die Begründung des Eigenbedarfs im Kündigungsschreiben somit sogar eine Wirksamkeitsvoraussetzung.
Wer etwa nur schreibt „ich kündige wegen Eigenbedarfs“ wird dem keinesfalls gerecht. Das Landgericht Heilbronn (Urteil vom 30.10.2025) ließ sogar Folgendes nicht ausreichen: „Ich selbst werde nach Ihrem Auszug und Abschluss der nötigen Renovierungsarbeiten das Wohnhaus beziehen. Auf Grund der räumlichen Trennung von meiner Frau und meiner jetzigen Wohnsituation und meines Alters ist die Kündigung unumgänglich.“
Zwar dürfe die Kündigung durch formelle Anforderungen nicht unzumutbar erschwert werden, doch hielt das LG Heilbronn vorstehende Begründung für nicht ausreichend, da Leerformeln, Floskeln oder bloße Schlagworte nicht substantiiert seien.
Entscheidend ist, dass die Kerntatsachen mitgeteilt werden, aus denen sich der Eigenbedarf ergibt. Was ein erkennendes Gericht hierfür ausreichen lässt, ist sicherlich eine Frage des Einzelfalls. Doch zeigt die vorgenannte Entscheidung, wie streng die Handhabung sein kann.
Fazit:
Vermieter sind gut beraten sich für Eigenbedarfskündigungen von Wohnraum anwaltlicher Hilfe zu bedienen, um möglichst nicht über Wirksamkeitsvoraussetzungen „zu stolpern“ und möglicherweise erst Monate nach Ausspruch der Kündigung zu erfahren, dass die eigene Kündigungserklärung letztlich unwirksam war.
Rechtsanwalt und Fachanwalt
