(BGH, Urteil vom 27.03.2026, Az. V ZR 7/25)
Regelmäßig wird davon ausgegangen, dass für einen Beschluss im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung vor der Beauftragung von Erhaltungsmaßnahmen mehrere Vergleichsangebote einzuholen sind. Insoweit möchten wir auf eine bereits im Oktober 2024 bewertete Rechtsprechung des Landgerichts Frankfurt (Urteil vom 01.08.2024, Az. 2-13 S 23/24) hinweisen, aus der sich ergab, dass die Einholung von Alternativangeboten kein Selbstzweck sei, sondern dazu diene, die Ermessensentscheidung der Wohnungseigentümer auf eine ausreichend gesicherte Tatsachengrundlage zu stellen. Dabei wurde noch auf die herrschende Rechtsprechung hingewiesen, wonach bei nicht geringfügigen Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen die Einholung von Alternativangeboten stets erforderlich sei. Entbehrlich sei dies nur in besonderen Situationen, wie etwa dann, falls es dem Verwalter trotz Bemühungen nicht gelingt, alternative Angebote einzuholen. Auch die Eilbedürftigkeit und das Kostenvolumen sind dabei zu berücksichtigen.
Mit der jetzigen Entscheidung des BGH geht dieser jedoch weiter. Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen alleine auf Grund fehlender Vergleichsangebote gerichtlich für ungültig erklären zu lassen, wird damit schwieriger.
Gleichgeblieben ist, dass stets die Umstände des Einzelfalls entscheidend sind. Insoweit wurde vom BGH wie folgt konkretisiert: Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen müssen auf hinreichenden Tatsachengrundlagen erfolgen. Vergleichsangebote eignen sich grundsätzlich als solche Tatsachengrundlagen. Es gebe aber (entgegen der insoweit herrschenden Auffassung) keine allgemeine Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten, selbst dann nicht, wenn eine bestimmte Bagatellgrenze überschritten wird. Entscheidend sei vielmehr, ob die vorhandenen Informationen unter Berücksichtigung der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und sonstiger Umstände für eine vernünftige Entscheidung ausreichen.
Gerade bei kleineren Aufträgen könne häufig jeder objektive Dritte die Geeignetheit der Leistung und deren marktüblichen Preis beurteilen. Dies sei allerdings auch bei größeren Erhaltungsmaßnahmen denkbar, insbesondere wenn die Beratung etwa durch Sachverständige als Tatsachengrundlage zur Beurteilung von Eignung und Wirtschaftlichkeit ausreiche. Dies gelte erst recht, wenn die Maßnahme dringlich ist und/oder es an geeigneten Handwerkern vor Ort mangele. Sofern das beauftragte Handwerksunternehmen sich in der Vergangenheit schon bewährt hatte, ist ebenso dies ein relevanter Umstand und kann in der Gesamtschau die Einholung weiterer Angebote überflüssig machen.
Die häufig in Urteilen zu findende Aussage, wonach zumindest 3 Vergleichsangebote eingeholt werden müssten, kann somit alleine nicht den Erfolg einer Beschlussanfechtungsklage sichern.
Fazit
Diejenigen, die Beschlüsse zu Erhaltungsmaßnahmen anfechten, werden sich künftig mehr Gedanken machen müssen, als lediglich das Argument fehlender Alternativangebote vorzutragen.
Rechtsanwalt und Fachanwalt
