Wärmebrücken und Schimmelbildung in einer Mietwohnung

Gerade in der kalten Jahreszeit entsteht in Wohnungen schnell Schimmel. Ein Streit zwischen Vermieter und Mieter wegen Schimmelbildungen in einer Mietwohnung gehört wohl zu den alljährlichen Klassikern mit denen sich Juristen beschäftigen müssen.

Typischerweise findet man Schimmelbildungen in Bädern und Schlafzimmern, zudem gerne in den Ecken innen von Außenwänden.

Während die Mieter dem Vermieter Mängel an der Bausubstanz vorhalten, halten die Vermieter mit den Vorwürfen falschen Heizens und Lüftens sowie zu vieler Pflanzen/Tiere in der Wohnung dagegen.

Es gilt der Grundsatz, dass der Vermieter zunächst einmal als beweisbelastet dafür gilt, dass die Schimmelbildung nicht auf die Bausubstanz zurückzuführen ist. Dies wird im Rahmen eines Rechtstreits durch einen gerichtlichen Sachverständigen ermittelt und ist ohne weiteres dem Beweis zugänglich.

Schwieriger ist es schon dem Mieter nachzuweisen, dass er zu wenig bzw. falsch lüftet oder nicht ausreichend heizt.

Aber nicht jede Wärmebrücke in einer Mietwohnung ist ein baulicher Mangel, der automatisch die Verantwortlichkeit der Vermieterseite begründet. So wurde beispielsweise in einem Urteil des AG Endingen (vom 24.02.2021 zum Az 7 C 120/20) ausgeführt, eine Wärmebrücke, welche mit dem zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Vorschriften im Einklang steht, ist nicht als Mangel anzusehen, sollte es keine zusätzliche Beschaffenheitsvereinbarung zu Gunsten des Mieters geben. Es müsse dem Mieter aber möglich sein, durch vertragsgemäßes Heiz- und Lüftungsverhalten die Schimmelbildung zu verhindern.

In vorgenanntem Urteil hatte der gerichtliche Sachverständige festgestellt, die Ursache für den Feuchte- und Schimmelschaden an einer Außenwand läge an einer Feuchte durch Kondensation im Bereich einer Wärmebrücke. Die Wärmebrücke wäre jedoch mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen im Einklang, weshalb kein Sachmangel vorläge (so auch BGH, Urteil vom 05.12.2018, Az VIII ZR 67/18). Weiter hielt der Sachverständige fest, die Schimmelbildung wäre vermeidbar, würden die Bewohner täglich ordnungsgemäß stoßlüften. Das Gericht sah dies als zumutbar an.

Fazit: Rechtstreitigkeiten wegen Schimmelbildungen in Mietwohnungen haben häufig zu Beginn einen offenen Ausgang. Ohne die Einschaltung von Sachverständigen lässt sich die Verantwortlichkeit der einen oder anderen Partei schwerlich vorhersagen.

Dr. Göbel
Rechtsanwalt und Fachanwalt