Corona-Pandemie: Mietzahlungen im gewerblichen Bereich „zweiter Akt“ 

 

Die Corona-Pandemie verfolgt uns alle weiter. Im April 2020 veröffentlichten wir bereits zu diesem Thema einen Rechtstipp, der sich in Teilen nun überholt hat.

 

Das Thema bleibt gleich: Mieter, wie Vermieter machen sich Gedanken, ob weiterhin Mietzahlungen finanziell möglich und rechtlich erforderlich sind.

 

Der Gesetzgeber hat sich zu diesem Thema eingeschaltet. Im Dezember 2020 wurden mehrere Gesetze verabschiedet, die die Pandemiefolgen abmildern, Klarheit für die Parteien und beschleunigte Abläufe bewirken sollen.

 

Folge ist seit dem 31.12.2020 unter anderem in § 44 EGZPO eine Regelung zur vorrangigen und beschleunigten Behandlung für Verfahren über die Anpassung der Miete oder Pacht für Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind. Solche Gerichtsverfahren „sollen“ möglichst in einem frühen ersten Termin spätestens einen Monat nach Zustellung der Klageschrift verhandelt werden.

 

In Artikel 240 § 7 EGBGB wurde die (widerlegbare) Vermutung aufgenommen, dass bei erheblichen Einschränkungen für den gewerblichen Mieter in der Nutzbarkeit des Mietobjektes eine Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 BGB vorliegt.

 

Damit stellte der Gesetzgeber zunächst einmal klar, dass kein Minderungsrecht wegen eines Mangels vorliegt, aber über den Mietzins aufgrund der Folgen der Pandemie für die Zeit der eingeschränkten Nutzbarkeit des Mietobjektes eine Anpassung erfolgen kann bzw. soll. Politische Zielsetzung war, dass die Parteien verhandlungsbereit werden.

 

Wie schon vor dieser Gesetzesergänzung dürfte dies künftig in vielen Fällen dazu führen, dass für die Zeit der eingeschränkten Nutzbarkeit wegen der Pandemie eine Anpassung auf 50 % des Mietzinses erfolgt. Erste gerichtlichen Entscheidungen dahingehend sind bereits ergangen (z.B. OLG Dresden, Beschluss vom 15.02.2001 zu dem Az.: 5 U 1782/20; LG Dortmund, Urteil vom 23.02.2021 zu dem Az.: 12 O 359/20).

 

Dies bedeutet allerdings keinesfalls, dass die „50/50-Lösung“ stets greift. Weiterhin bleibt der Einzelfall zu betrachten (vgl. etwa OLG München, Beschluss vom 17.02.2021 zu dem Az.: 32 U 6358/20).

 

Die Interessen der Parteien sind abzuwägen. Die Vermutung der Kausalität der Corona-Maßnahmen auf die eingeschränkte Nutzbarkeit kann von Vermieterseite widerlegt werden. Es kommt zu Folgefragen, wie etwa der Höhe erhaltener Corona-Hilfen und der zumutbaren Möglichkeit auf anderem Wege (Lieferservice etc.) das Objekt zu nutzen.

 

Eine eindeutige Rechtslage wurde folglich nicht geschaffen. Dennoch trägt die Gesetzesänderung zu mehr Klarheit bei und dürfte in der Fülle der zu erwartenden Prozesse wegen ausgebliebener Mietzahlungen wohl häufig tatsächlich zu der vom Gesetzgeber gewünschten Verhandlungsbereitschaft der Parteien führen.

 

Mithin ist den Betroffenen zu raten, wenn möglich eine bereits außergerichtliche Lösung einvernehmlich anzustreben. Dies kann zeitlich zu einer schnelleren Lösung ohne zusätzliche Kosten eines gerichtlichen Verfahrens führen.

 

 

Dr. Göbel

Rechtsanwalt und Fachanwalt