Einmal mehr: Täuschung über Mängel beim Immobilienkauf
Nicht zum ersten Mal stellen wir zum Thema „Täuschung über Mängel beim Immobilienkauf“ einen Rechtstipp ein. Erwerber gebrauchter Immobilien werden immer wieder vorstellig, um sich juristisch wegen nach Erwerb einer gebrauchten Immobilie plötzlich aufgetauchter Mängel beraten zu lassen. Ansprüche des Erwerbers entstehen in der Regel, wenn durch die Verkäuferseite eine arglistige Täuschung hinsichtlich dieser Mängel vorliegt. Diese Täuschung kann in Form eines Verschweigens trotz Aufklärungspflicht gegeben sein.
Es gilt der Grundsatz, dass Verkäufer von Bestandsimmobilien über für die Erwerbsentscheidung relevante Mängel aufzuklären haben. Solche relevanten Mängel können beispielsweise ein undichtes Dach oder feuchtes Mauerwerk sein.
Wiederholt wurde schon von der Rechtsprechung entschieden, dass es teilweise sogar Aufklärungspflichten über an sich zuvor bereits nachgebesserte Mängelursachen gibt.
Dies würde aktuell ein weiteres Mal vom OLG Rostock (Urteil vom 06.04.2023, Az 3 U 33/21) bestätigt.
Das OLG Rostock entschied recht weitgehend, dass der Befall eines Hauses mit Hausschwamm vom Verkäufer dem Käufer selbst dann mitzuteilen ist, wenn der Verkäufer den Schwammbefall zuvor fachgerecht beseitigen ließ. Das OLG führte zudem aus, selbst wenn der Schwammbefall für den Käufer möglicherweise erkennbar sei, bestünde die entsprechende Mitteilungspflicht.
Eine Arglisthaftung wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel setze voraus, dass dem Verkäufer die Mängel bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt oder sie billigend in Kauf nahm, wohingegen dem Käufer dieser Mangel nicht bekannt war. Arglist setze nicht voraus, dass der Veräußerer in einer betrügerischen Absicht handelt, es reiche bereits der bedingte Vorsatz im Sinne eines „für möglich halten“ oder „Inkaufnehmens“. In der Entscheidung des OLG Rostock werden zu diesen Rechtsauffassungen etliche andere, höchstgerichtliche Urteile zitiert.
Bei Hausschwamm bestünde selbst nach einer fachgerechten Beseitigung die latente Gefahr, dass der Befall erneut auftritt. Hatte der Verkäufer vom Schwammbefall positive Kenntnis, so müsse er dem Erwerber hiervon berichten.
In der Praxis liegt die Schwierigkeit häufig in der Beweislast des Erwerbers hinsichtlich der Kenntnis des Veräußerers. Dies ist eine erhebliche Hürde, welche es mit geeigneten Beweismitteln zu überwinden gilt, um erfolgsversprechend einen Schadenersatzanspruch (oder den Rücktritt) durchsetzen zu können.
Rechtsanwalt und Fachanwalt
