Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Vermieter
(neue Rechtslage ab 01.01.2024)
Zum 01.01.2024 trat das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts in Kraft. Dies brachte etliche Änderungen für die „einfache“ Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Zeitgleich erfolgte die Einführung des GbR-Registers.
Neues Leitbild der §§ 705 ff. BGB ist die Rechtsfähigkeit der GbR. Die GbR kann sich im Register eintragen lassen.
Die GbR kann selbst Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, wenn sie nach dem Willen der Gesellschafter am Rechtsverkehr teilnimmt.
Nicht selten treten in Mietverhältnissen Gesellschaften bürgerlichen Rechts als Partei auf. Gerade nach dem neuen Leitbild des Gesetzes kann die rechtsfähige GbR Mietvertragspartei, aber auch Eigentümerin einer vermieteten Immobilie sein.
Beschließen mehrere natürliche Personen gemeinsam eine Immobilie zu erwerben sowie diese sodann zu vermieten und verfolgen damit einen gesellschaftsrechtlichen Zweck, sind sie GbR. Es handelt sich dann um Vermögen der Gesellschaft, § 713 BGB.
Vertreten wird die GbR grundsätzlich durch alle Gesellschafter gemeinschaftlich (Gesamtvertretung). Dies kann jedoch durch Gesellschaftsvertrag geändert werden. Der Umfang der Vertretungsmacht erstreckt sich gemäß § 720 BGB auf alle Geschäfte der GbR, wobei intern vereinbarte Beschränkungen Dritten gegenüber unwirksam sind.
Auf Grund der Regelungen in der Grundbuchordnung entsteht für die GbR allerdings ein faktischer Zwang sich in das GbR-Register eintragen zu lassen, wenn die GbR als solche im Grundbuch erscheinen soll. Die erforderlichen Informationen über die Personen der jeweiligen Gesellschafter ist künftig durch dieses Register ermittelbar. Die einzelnen Personen werden nicht mehr im Grundbuch aufgeführt.
Eine GbR konnte bislang nach herrschender Rechtsprechung in analoger Anwendung der Regelungen für eine Eigenbedarfskündigung zu Gunsten eines Gesellschafters bzw. dessen Familie oder Hausstandsangehörigen wegen, Eigenbedarf kündigen. Begrifflich passt jedoch die Eigenbedarfskündigung nicht mehr. Denn Vermieter ist die rechtsfähige (Außen-)GbR. Nur ihr stehen die Rechte zu. Die GbR als solche kann jedoch keinen Eigenbedarf zum Wohnen haben. In Betracht kommen wird daher nur noch das allgemeine, berechtigte Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wie es schon für Betriebs- oder Berufsbedarf zur Anwendung kam.
Rechtsfähigen Gesellschaften wurde zudem schon in der Vergangenheit gelegentlich ein Kündigungsrecht eingeräumt, wenn im Gesellschaftsvertrag als (weiterer) Zweck auch die Versorgung der Gesellschafter mit Wohnraum beinhaltet war.
Die Entwicklung der Rechtsprechung hierzu wird mit Spannung erwartet.
Interessant wird auch sein, wie künftig die Möglichkeiten der Kostenersparnis bei der Übertragung der Immobilie, vielmehr der Gesellschaftsanteile genutzt werden. Denn die Übertragung eines Gesellschaftsanteils ist grundsätzlich formfrei möglich. Eine Änderung des Grundbucheintrages wird dabei nicht erforderlich. Der notariellen Beurkundung bedarf es nicht, da der einzelne Gesellschafter keine ihm direkt zugeordnete dingliche Berechtigung an der Immobilie der GbR hat. Sofern nicht mindestens 90 % der GbR-Anteile übertragen werden, fällt zudem keine Grunderwerbssteuer an. Auch hier bleibt die Entwicklung spannend.
