Neuer Trend Immobilien-Teilverkauf
In jüngster Vergangenheit wird immer mehr von professionellen Anbietern ein Immobilien-Teilankauf beworben. Gerade für ältere Personen mit einem Eigenheim scheint ein Immobilien-Teilverkauf interessant.
Der Grundgedanke: Man verkauft einen Bruchteil der eigenen Immobilie, etwa 3/10 hiervon, erhält Geld „zum Leben“ und bleibt zu 7/10 Eigentümer. Die Veräußerer behalten dabei ihr Recht zum Bewohnen der Immobilie, müssen sich jedoch in der Regel zu einer ordnungsgemäßen Instandhaltung auf deren Kosten verpflichten. Zudem fällt regelmäßig eine Art Miete bzw. monatliches Nutzungsentgelt an. Allerdings sind die Konditionen im Einzelfall, ebenso wie die spätere Handhabung zur abschließenden Abwicklung, teilweise recht unterschiedlich und sollten genau geprüft werden. So „simpel und günstig“ die Angebote teilweise scheinen, kann beim Bedarf der Eigentümer nach finanziellen Mitteln ein normaler Kredit durchaus günstiger und mit weniger Konfliktpotential sein.
Die Konditionen für das allmonatlich zu zahlende Nutzungsentgelt variieren in Höhe und Laufzeit bei den Anbietern. Jahresraten von 5 % des Auszahlungsbetrages scheinen sich hier aktuell einzupendeln. Es lohnt der Vergleich mit einer angemessenen Miethöhe respektive Mietrendite. Dabei ist zu bedenken, dass die veräußernden Eigentümer regelmäßig zugleich für die Kosten der Instandhaltung aufzukommen haben (was im Falle eines Mietverhältnisses nicht in vollem Umfang der Fall wäre).
Würde man für ein (häufig mit Grundschuld abgesichertes) Darlehen weniger Jahreszins aufbringen müssen, wäre dies sicherlich wirtschaftlicher.
Falls die veräußernden Eigentümer während der Laufzeit aus irgendwelchen Gründen die Immobilie in Gänze verkaufen wollen/müssen, fallen bei den meisten Anbietern noch zusätzliche Kosten an. Der eingenommene Kaufpreis würde also nicht automatisch und einfach gerechnet nach dem Verhältnis des behaltenen Miteigentumsanteils zu dem Veräußerten verteilt werden. Es ist genau zu prüfen, welche zusätzlichen Entgelte dann noch an den Anbieter zu leisten wären.
Darüber hinaus sichern einige Anbieter einen möglicherweise eingetretenen Wertverlust an der Immobilie ab, indem dieses Risiko vollständig auf die veräußernden Eigentümer abgewälzt wird. Es ist also Vorsicht geboten.
Auch die Regelungen zu einem Rückkauf, also den Wiedererwerb des übertragenden Miteigentumsanteils, variieren. Die eigene Position kann durch Eintragungen im Grundbuch für die veräußernden Eigentümer durchaus gestärkt werden (z.B. Nießbrauchsrecht, Rückauflassungsvormerkung).
Bevor juristisch unerfahrene Eigentümer den Schritt wagen, sollten Sie sich zuvor von entsprechenden Fachleuten beraten lassen. Der Immobilien-Teilverkauf hat etliche Tücken.
Rechtsanwalt und Fachanwalt
