| Rechtsgebiet: | Immoblienrecht |
| Autor: | |
| Datum: | 2016/12 |
Newsletter Maklerrecht Dezember 2016
1.) Urteil BGH Az. I ZR 172/14 (Beck RS 2016, 09449)
Stichwort: Keine Provisionen für Überlassung des Angebots eines anderen Maklers
Eine Situation, die gelegentlich vorkommt: Ein Makler überlässt einem Interessenten das an ihn selbst gerichtete Exposé eines anderen Maklers. In diesem Exposé war ein ausdrückliches Provisionsverlangen des Exposé-Erstellers beinhaltet. Der zweite Makler, der dieses Exposé verwendete, begehrte von dem Interessenten nach Zustandekommen des Geschäfts Provision. Er scheiterte allerdings mit seinem Begehren auf Provisionsleistung, weil der BGH zu der Auffassung gelangte, in diesem Fall habe der Zweitverwender kein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages mit sich selbst unterbreitet. Eine ausdrückliche Erklärung, dass er selbst eine provisionspflichte Maklerleistung durch Überlassung eines Angebots eines anderen Maklers erbringen will, hat der BGH nicht angenommen.
Aber auch ein Provisionsanspruch des Maklers, der das Exposé erstellt hat, wurde vom BGH verneint. Denn zwischen diesem Makler und dem Interessenten ist ebenfalls kein Vertrag zustande gekommen.
Es empfiehlt sich daher, frühzeitig ein eigenes ausdrückliches Provisionsverlangen gegenüber den möglichen Interessenten zu artikulieren. Sorgen Sie für Transparenz, damit dem Interessenten bei mehreren eingeschalteten Maklern klar ist, wessen Leistung er in Anspruch nimmt und wem gegenüber er gegebenenfalls provisionspflichtig ist.
2.
In einer ganz aktuellen Entscheidung des BGH vom November 2016 I ZR 235/15 (Jurion RS 2016, 29029) hat sich der BGH ebenfalls mit den beliebten Thema der Maklerprovision beschäftigt.
Zum Sachverhalt: Die klagende Immobilienmaklerin wurde beauftragt, ein Doppelhausgrundstück zum Preis von 1.650.000,- Euro anzubieten.
Ein Interessent unterbreitete ein Kaufangebot für beide Haushälften in Höhe von 1,3 Millionen Euro. Die auftraggebenden Beklagten kündigten den der Klägerin erteilten qualifizierten Makleralleinauftrag nachfolgend zum Ende September 2012. Der das Angebot über 1,3 Millionen Euro unterbreitende Beklagte erwarb dann im Januar 2013 beide Haushälften zum Preis von 935.000,- Euro. 665.000,- Euro.
Vor dem Landgericht hatte die Maklerin Erfolg, die ursprüngliche Eigentümer und ursprünglichen Auftraggeber der Immobilienmaklerin wollten dies nicht akzeptieren und zogen über OLG zum BGH. Zu Recht, wie der BGH annimmt, der einen Verfahrensfehler feststellt und die Angelegenheit zur Entscheidung an das Oberlandesgericht zurückverwiesen hat.
Der BGH sieht den von den ursprünglichen Eigentümern erhobenen Einwand einer Pflichtverletzung durch die Maklerin als begründet an. Das hat folgenden Hintergrund: Im Zuge der Besichtigungen hatte ein Mitarbeiter des Maklerbüros dem späteren Erwerber erklärt, die Rohrleitungen seien nicht erneuert worden. Das war unzutreffend, wie sich erst später herausstellte. Tatsächlich ging der spätere Erwerber zunächst davon aus, dass in der Immobilien noch zu erneuernde Kupferrohre vorhanden seien, weshalb er von einer unrentablen Vermietung ausgegangen sei.
Die Kosten der Erneuerung der Leitungen habe er bei dem ursprünglichen Angebot berücksichtigt.
Der BGH geht davon aus, dass die Aufklärung erst nach Kündigung des Maklervertrages erfolgte und zieht somit die Kausalität zwischen der Maklerleistung und dem späteren Vertragsschluss in Zweifel, zumindest nimmt er eine Schadensersatzpflicht der Maklerin an, die dem Provisionsbegehren entgegenstehen kann.
Auch wenn hier noch nicht rechtskräftig entschieden ist, ob tatsächlich Einwendungen gegen das Provisionsbegehren erhoben werden können, so zeigt dieser Fall doch mit hinreichender Deutlichkeit, wie wichtig die korrekten Angaben zum Kaufgegenstand sind: Ausdrücklich stellt der BGH fest:
„Übermittelt der Makler unter Verstoß gegen seine Prüfungspflichten einem Kaufinteressenten unrichtige, für die Vermarktung nachteilige Informationen, liegt deshalb darin eine Verletzung des mit dem Verkäufer bestehenden Maklervertrags.“
Auch diese Entscheidung zeigt wieder, dass Präzision und Transparenz sowohl in den eigenen vertraglichen Vereinbarungen wie auch den Informationen an die potentiellen Kunden von größter Wichtigkeit sind.
Rechtsanwalt und Notar
