Die heute präsentierte Entscheidung ist ein Urteil des Oberlandesgerichts Brandenburg Az. 5 U 34/14 Volltext: IMRRS 2016, 1623 zum Themenkomplex der Rechtsfolgen einer fehlenden Baugenehmigung bei Veräußerung eine Immobilie.

 

Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde:

 

Der Käufer erwarb ein Einfamilienhaus und bemerkte nach Einzug, dass das Haus nicht entsprechend der erteilten Baugenehmigung errichtet wurde. Insbesondere wurde ein zusätzlicher Kellerraum errichtet und das Untergeschoss/Kellergeschoss fast vollständig ins Erdreich eingegraben. Dies hatte der Verkäufer persönlich errichtet.

 

Die Kelleraußenwand wurde mit diversen Vierkanthölzern als Verstärkung abgestützt und mit Gipskartonplatten verkleidet, sodass diese nicht mehr sichtbar waren.

 

Der Verkäufer hatte dies im Rahmen der Vertragshandlungen nicht erwähnt.

 

Der Erwerber der Immobilie begehrte die Rückabwicklung des Kaufvertrages und hatte mit diesem Begehren Erfolg.

 

Das Fehlen einer Baugenehmigung stellt regelmäßig einen Mangel dar, den der Verkäufer hier arglistig verschwiegen hatte.

 

Zur Begründung verweist das Oberlandesgericht Brandenburg darauf, dass die Behörde die Nutzung jedenfalls bis zur Erteilung einer erforderlichen Genehmigung jederzeit untersagen kann, unabhängig von der Frage, ob eine Genehmigung unter Zulassung einer Ausnahme hätte erteilt werden können.

 

Beim Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht daher eine Offenbarungspflicht, da der Käufer einen Hinweis auf solche Umstände erwarten kann, die für seinen Erwerbsentschluss von Bedeutung sind, insbesondere im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung des Gebäudes.

 

Bei der Ausgestaltung des Gebäudes abweichend von der Planung handelt es sich um einen für den Käufer erheblichen Umstand, wobei hier hinzugekommen sind eventuelle Beeinträchtigungen der Standfestigkeit.

 

Für ein arglistiges Verschweigen genügt es, dass der Verkäufer die Umstände die dem zugrunde liegen, kennt oder auch nur für möglich hält! In der Folge konnte hier der Verkäufer mit Erfolg auf Rückabwicklung des Vertrages in Anspruch genommen werden, gegebenenfalls bestehen darüber hinaus weitere Schadensersatzansprüche.

 

Es empfiehlt sich daher dringend, im Rahmen der Vorbereitung des Kaufvertrages auch zu überprüfen, ob die vorhandene Bebauung dem genehmigten Status entspricht. Sollten hierzu Abweichungen vorliegen, muss der Käufer hierüber aufgeklärt werden.

Und nun noch etwas aus dem Bereich „Die Wirklichkeit macht die dreisteten Scherze“: Das Amtsgericht Wiesbaden hat in einer aktuellen Entscheidung (05.12.2016, 93 C 4622/13) über Gartenzwerge zu entscheiden gehabt.

 

Konkret war um das Aufstellen von 40 (!) Zwergen auf einem Vordach des Anwesens (!) ein Streit entbrannt. Ein Bewohner hatte die Figuren aufgestellt, der Beklagte Bewohner hatte diese im September 2013 eigenmächtig wieder entfernt. Die „Zwerge“-Freundin begehrte die Wiederaufstellung der Gartenzwerge, allerdings erfolglos.

 

Nach der Entscheidung des Amtsgerichts Wiesbaden stellt das Aufstellen von Gartenzwergen auf dem Vordach einer denkmalgeschützten Immobilie einen Verstoß gegen denkmalschutzrechtliche Vorschriften dar. Von besonderen Gewicht war nach Ansicht des Amtsgerichts Wiesbaden der Umstand, dass die Gartenzwerge auf dem Vordach fest befestigt worden waren, was zu einer Dauer angelegten Umgestaltung und nicht lediglich einer vorübergehenden Dekoration geführt hatten.

 

Eine solche Umgestaltung bedarf der Genehmigung durch die Denkmalschutzbehörde, die nicht teilbar war. Nach Auskunft der Behörde war dies deswegen nicht der Fall, weil die Zwerge eine erhebliche Beeinträchtigung des historischen Erscheinungsbildes darstellten.

 

Merke: Die Aufstellung von Gartenzwergen ohne behördliche Genehmigung ist im Einzelfall verboten!

 

gez. Peter W. Vollmer

Rechtsanwalt, Fachanwalt und Notar