Neuregelung Maklerrecht, Zahlung von Maklerprovision

Im Dezember 2020 trat das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnraum und Einfamilienhäuser in Kraft. Die gesetzlichen Neuregelungen sind dann anwendbar, wenn auf Käuferseite ein Verbraucher agiert.

Gem. § 656a BGB sind solche Maklerverträge nunmehr formgebunden (Textform).

Wesentlich an der Neuregelung ist, dass schlussendlich ein Verbraucher als Käufer nicht mehr verpflichtet werden kann, mehr als die Hälfte der Maklerprovision zu übernehmen.

Gem. § 656c BGB müssen die Parteien im Falle von zwei Maklerverträgen zwischen Verkäufer und Makler sowie Käufer und Makler, in gleicher Höhe verpflichtet sein. Hat der Makler nur mit einer Partei des Kaufvertrages einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt, § 656d BGB.

In der Abwälzkonstellation, soll heißen, dass eine Partei alleine den Maklervertrag abschloss und die Maklerkosten ganz bzw. teilweise auf die andere Partei abwälzt, besteht zudem eine notarielle Beurkundungspflicht dieser Vereinbarung. In der Rechtsprechung wird die Abwälzvereinbarung nämlich als Teil der Gegenleistung im Rahmen des Kaufvertrages angesehen, womit sie unter die Formvorschrift des § 311b BGB fällt. Hinzu kommt eben die Notwendigkeit, dass im Falle eines Verbrauchers als Käufer der Verkäufer zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in der gleichen Höhe verpflichtet bleibt.

Sind die vorstehenden formalen Voraussetzungen eingehalten, wird der Maklerlohnanspruch gegenüber der Partei, auf welche abgewälzt wurde, erst fällig, wenn die ursprünglich alleinverpflichtete Partei ihrerseits der Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist. Hierüber muss ein Nachweis erbracht werden.

Eine klassische Regelung, wie vormals üblich („der Käufer übernimmt die Maklerprovision“), ist somit letztlich nicht mehr möglich.

Zu beachten ist allerdings, Erfüllungsübernahmen bis zum hälftigen Maklerlohn gegenüber dem Verkäufer als Teil der Kaufpreiszahlung werden weiterhin möglich bleiben. Hierdurch entsteht allerdings kein direkter Provisionsanspruch des Maklers gegen den Käufer.

Dr. Göbel
Rechtsanwalt und Fachanwalt