Täuschung über Mängel beim Immobilienkauf

Immer wieder finden Erwerber einer gebrauchten Immobilie nach dem Kauf Mängel derselben, die dem Verkäufer an sich nicht entgangen sein können. Klassisch ist beispielsweise der feuchte Keller zu nennen.

 

Dies ist nicht selten ein kostenintensives Ärgernis.

 

Es stellt sich die Frage, ob trotz des meist vorhandenen Ausschlusses von Gewährleistungsrechten Schadenersatzansprüche geltend gemacht werden können. Dies ist grundsätzlich möglich, wenn der Veräußerer den Mangel arglistig verschwiegen hat.

 

Man sollte bei einigen Mängeln meinen, es läge auf der Hand, dass der Veräußerer den Mangel verschwiegen haben muss. Der Erwerber kann häufig die Mängel nicht erkennen, weil die Immobilie bei Besichtigung noch vollgeräumt ist.

 

Doch die Hürden des Nachweises einer arglistigen Täuschung sind hoch. Dies wurde einmal mehr durch das OLG Koblenz in einem Urteil vom 13.09.2017 bestätigt.

 

Dass ein Mangel vorliegt, ist in der Regel nicht schwierig nachzuweisen. Ein (gerichtliches) Sachverständigengutachten führt hier schnell zur Klarheit. Schwierig ist jedoch die „subjektive Seite“. Denn auch die Arglist, die zumindest einen sogenannten Eventualvorsatz voraussetzt, muss vom anspruchstellenden Erwerber nachgewiesen werden. Selbst grobe Fahrlässigkeit auf Seiten des Veräußerers reicht nicht. Ein arglistiges Verschweigen liegt nur vor, wenn der Veräußerer den Mangel positiv kennt oder aber zumindest ihn für möglich hält und zugleich damit rechnet sowie billigend in Kauf nimmt, dass der Erwerber den Mangel nicht erkannt hat.

 

Der Erwerber muss daher belegen können, dass der Veräußerer vom Mangel wusste. Dies kann beispielsweise durch Zeugen geschehen, wenn fest steht, dass der Veräußerer auf den Mangel etwa durch einen Nachbarn, Handwerker oder Mieter aufmerksam gemacht wurde und keine nachhaltigen Mangelbeseitigungsmaßnahmen ergriff.

 

Schlussendlich ist in jedem Einzelfall die Prüfung der Beweislage bestmöglich mit einem Rechtsanwalt durchzuführen.

 

Rechtsanwalt und Fachanwalt