Widerruf eines Maklervertrags bei automatischen E-Mails

Ein Maklervertrag ist schneller abgeschlossen, als mancher Kaufinteressent meint. Schon das Abrufen eines Exposés über eine Internetplattform mit deutlichem Hinweis auf ein Provisionsverlangen kann ausreichen, wenn im Nachgang die erlangten Kenntnisse zumindest mitursächlich für einen späteren Kaufvertragsabschluss waren. Dabei muss es nicht einmal zwingend zu einem Besichtigungstermin mit dem Makler gekommen sein. Die Rechtsprechung zum Abschluss eines Maklervertrages alleine schon auf Grund schlüssigen Verhaltens ist vielfältig.

Wurde die Kontaktaufnahme zum Makler bzw. der Abschluss des Maklervertrages über eine Internetplattform in die Wege geleitet, so handelt es sich um ein Fernabsatzgeschäft. Ist der Kunde Verbraucher, so steht ihm nach dem Gesetz ein Widerrufsrecht zu.

Das Widerrufsrecht besteht grundsätzlich für die Zeit von 14 Tagen nach Vertragsschluss. Vorausgesetzt für diese Widerrufsfrist ist allerdings, dass der Verbraucher ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt wurde.

Nicht selten erhält der Kunde beim Abruf eines Exposés über eine Internetplattform mit automatischer E-Mail eine standardisierte Widerrufsbelehrung. Handelt es sich dabei um eine sogenannte „No-Reply-E-Mail“, so kann der Kunde nicht direkt auf diese E-Mail antworten.

Fraglich ist, ob der Versand einer Widerrufsbelehrung auf diesem Wege als ausreichend anzusehen ist und die 14tägige Widerrufsfrist auslöst. Anderenfalls würde das Widerrufsrecht des Verbrauchers erst 12 Monate und 14 Tage nach dem Vertragsschluss ablaufen. Dies ist einerseits für den Kunden eine Chance, für den Makler jedoch ein ernstzunehmendes Risiko.

Zu einer dieser automatisch versendeten Widerrufsbelehrungen entschied das OLG Naumburg (Urteil vom 01.06.2018 zum Aktenzeichen 7 U 13/18) das schon fraglich sei, auf was sich die Widerrufsbelehrung überhaupt beziehe. Es muss also klar sein, dass die Widerrufsbelehrung für den Vertrag mit dem Makler Gültigkeit haben soll.

Bei „No-Reply-E-Mails“ besteht ein weiteres Problem darin, dass diese nicht selten vom Spam-Filter aussortiert werden. Ob die Widerrufsbelehrung danach ordnungsgemäß zugegangen ist, wird fraglich bleiben.

Unklar kann bei automatisierten E-Mails zudem sein, wer der eigentliche Absender ist. Scheint die E-Mail von einem Dritten, also einem anderen als dem Makler zu stammen, stellt sich ebenfalls die Frage nach einer ordnungsgemäßen Belehrung.

Für den Maklerkunden bedeutet dies, es lohnt sich durchaus zu prüfen bzw. fachkundig prüfen zu lassen, ob nicht im Falle lediglich (automatisch) versandter E-Mails mit Widerrufsbelehrung ein Widerruf noch möglich ist.

Für Immobilienmakler gilt der Rat, sie sollten einem Kaufinteressenten möglichst noch einmal separat das Exposé sowie eine den gesetzlichen Vorgaben entsprechende Widerrufsbelehrung zusenden.

Dr. Göbel
Rechtsanwalt und Fachanwalt