Minderung wegen Beeinträchtigung aus dem Umfeld des Mietobjekts
(nach LG Berlin II, Urteil vom 08.02.2024, Az 64 S 319/21)
Grundsätzlich ist es zulässig, dass der Mieter wegen Immissionen/Emissionen aus dem Umfeld des Mietobjektes die Miete mindern kann. Die Mietminderung bei Beeinträchtigungen des Mietobjektes hängt nicht von einem Verschulden des Vermieters ab. Dieser gibt letztlich Gewähr dafür, dass sich das Mietobjekt zum vereinbarten Mietzweck (Wohnen) eignet.
Allerdings gab es hier in den vergangenen Jahren immer weitere Einschränkungen, sollte der Vermieter selbst die Beeinträchtigungen aus dem Umfeld (Nachbarschaft) nicht abwehren können (§ 906 BGB). In Betracht kommen beispielsweise Beeinträchtigungen durch Lärm von einem Sportplatz oder Spielplatz sowie Lärm und Dreck von einer Baustelle.
In dem vom LG Berlin zu entscheidenden Fall konnte die Mieterin nicht nachweisen, dass von der benachbarten Baustelle ein nicht gemäß § 906 Abs. 2 BGB ersatzlos hinzunehmendes Maß an Beeinträchtigungen vorlag. Sie belegte lediglich, dass sie nur zeitweise ihre Wohnung lüften und den Balkon nutzen könne, da sonst zu viel Lärm und Staub anfiele. Es wurden noch weitere Beeinträchtigungen vorgetragen, doch im Rahmen der Beweisaufnahme kam die Vorinstanz nicht zu der Überzeugung, dass die Baumaßmahnen eine übermäßige Beeinträchtigung wären. Die Vermieterin hätte diese Baumaßnahmen weder unterbinden, noch für sich eine angemessene Ausgleichszahlung für eine Duldungspflicht fordern können.
Das LG Berlin berief sich dabei auf die Rechtsprechung des BGH. Danach sind benachbarte baustellenbedingte Störungen des Mietgebrauchs nur insoweit ein Mangel, welcher zur Minderung berechtigt, als der Vermieter die Störung unterbinden oder einen Ausgleichsanspruch verlangen könne. Die diesbezügliche Darlegungs- und Beweislast läge beim Mieter. Noch „sozialadäquate“ Beeinträchtigungen, welche nicht über eine bloße Belästigung hinausgingen und somit als nicht wesentlich anzusehen seien, berechtigen nicht zur Minderung.
Diese Entscheidung zeigt einmal mehr, dass es auf den Einzelfall ankommt und ein Mieter zu Art und Umfang der Beeinträchtigung substantiiert vortragen und Beweis anerbieten muss.
