Nach WEG-Reform:
Die Durchführung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung obliegt nun der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
Der BGH stellte nun klar, dass seit Inkrafttreten der WEG-Reform vom Dezember 2020 die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) für die Durchführung der gefassten Beschlüsse verantwortlich ist und dass sich die GdWE nun auch das Fehlverhalten eines WEG-Verwalters zurechnen lassen muss (BGH, Urteil vom 16.12.2022 – V ZR 263/21)
Dieser klarstellenden Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Im Januar 2017 wurde in einer Eigentümerversammlung der Beschluss gefasst, dass die Terrassentür einer Erdgeschosswohnung zwecks Erneuerung ausgetauscht werden muss.
Konkret beschloss man, dass der Verwalter drei Angebote für die Erneuerung der Tür einholen, der optische Eindruck der Tür erhalten bleiben und der Vertrag in Abstimmung mit dem Beirat mit dem auskömmlichsten Anbieter abgeschlossen werden soll.
Der Verwalter führte sodann den gefassten Beschluss aus, ließ aber die falsche Tür einbauen. Nach dem Einbau der Tür stellte sich heraus, dass sich diese nicht von außen abschließen lässt, womit der Eigentümer der Erdgeschosswohnung nicht einverstanden war.
Er beantragte zu beschließen, dass der Verwalter den Auftrag zum Einbau einer Terrassentür, die abschließbar ist, erteilt. Dies wurde von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer jedoch abgelehnt.
Daraufhin erhob der Eigentümer der Erdgeschosswohnung Klage gegen die anderen Wohnungseigentümer auf Beschlussersetzung und forderte im Hauptantrag, dass das Gericht aus den drei vorliegenden Angeboten eines auswählen und den Verwalter damit beauftragen solle.
Mit seinem Hilfsantrag begehrte er hingegen eine in das Ermessen gestellte Entscheidung nach welcher die notwendigen und gebotenen Schritte unternommen werden, um die bereits eingebaute Tür durch eine Terrassentür zu ersetzen, die mindestens der ursprünglich eingebauten Terrassentür entspricht.
Das Amtsgericht wies die Klage ab. Auch die Berufung blieb erfolglos. Das Revisionsgericht hob das Berufungsurteil zunächst auf. Das Landgericht wies die Berufung jedoch erneut zurück und begründete dies damit, dass „die übrigen Wohnungseigentümer“ aufgrund der WEG-Reform nicht die richtigen Klagegegner seien. Der Streit ging dann erneut zum Bundesgerichtshof.
Letztendlich wies der BGH die Klage mit dem Hauptantrag ab. Der Hilfsantrag hatte dagegen Erfolg.
Im Rahmen der Zulässigkeit des Hauptantrages stellte der BGH allerdings klar, dass sich die Klage des Wohnungseigentümers gegen den richtigen Klagegegner richtete. Denn die vorherigen Instanzen hatten nicht berücksichtigt, dass die Klage bereits vor der WEG-Reform anhängig war. Erst mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) müsse eine solche Klage zwingend gegen die GdWE (den Verband) gerichtet werden.
Die Klage im Hauptantrag war jedoch unbegründet.
Der Kläger hatte keinen Anspruch auf einen geänderten Beschluss, da bereits eine positive Beschlussfassung vorlag. Die Wohnungseigentümer beschlossen nämlich schon in der Eigentümerversammlung vollumfänglich, wie die Terrassentür der Wohnung des Klägers zu erneuern ist. Dieser von der Eigentümerversammlung gefasste Beschluss wurde von dem WEG-Verwalter lediglich nicht richtig umgesetzt.
Da die falsche Umsetzung des Beschlusses aber nicht Gegenstand des Hauptantrages war, hatte der Hauptantrag keine Aussicht auf Erfolg.
Der Kläger hätte zwar einen Anspruch darauf, dass der Beschluss ordnungsgemäß vollzogen wird. Über einen solchen Anspruch entschied der BGH jedoch nicht, da der Kläger einen solchen Antrag nicht stellte.
Wichtig im Rahmen der ordnungsgemäßen Durchführung der Beschlüsse ist, dass seit der WEG-Reform die Zuständigkeit der Durchführung von Beschlüssen nicht mehr den Verwalter, sondern die GdWE trifft und diese sich auch das Fehlverhalten des Verwalters zurechnen lassen muss.
Der Kläger hatte letztlich mit seinem gestellten Hilfsantrag Erfolg.
Fazit:
Seit Inkrafttreten der WEG-Reform vom Dezember 2020 ist die Klage auf Beschlussersetzung gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) zu richten. Ansonsten droht eine Klageabweisung als unzulässig.
Zudem hat ein Wohnungseigentümer keinen Anspruch auf eine geänderte Beschlussfassung, wenn die verlangte Maßnahme bereits Gegenstand einer positiven Beschlussfassung war.
In Fällen, in denen eine positive Beschlussfassung vorliegt, kann jedoch beantragt werden, dass der Beschluss ordnungsgemäß umgesetzt wird. Auch dann ist zwingend die GdWE und nicht der Verwalter zu verklagen.
Rechtsanwalt und Fachanwalt
