Verwalterpflichten: Bauarbeiten müssen überwacht werden

(BGH, Urteil vom 26.01.2024, Az V ZR 162/22)

In dem vom BGH zu entscheidenden Rechtstreit stellte sich die Frage, in welchem Umfang eine WEG-Verwaltung verpflichtet ist, Bauarbeiten zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums basierend auf einem Vertrag zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und einem Werkunternehmer zu überwachen.

Der BGH entschied, der Verwalter hat im gleichen Maße wie ein Bauherr solche Arbeiten zu überwachen. Er müsse prüfen, ob Leistungen erbracht wurden und abnahmereif sind bevor er auf Abschlags- oder Schlussrechnungen entsprechende Zahlungen bewirkt.

Zahlt der WEG-Verwalter pflichtwidrig Abschläge auf Zwischenrechnungen kann jedoch für die Ermittlung des Schadens der Gemeinschaft nicht ausschließlich auf die Höhe der Abschlagszahlung (und damit Minderung des Gemeinschaftsvermögens) abgestellt werden. Vielmehr sei zu prüfen, in welchem Umfang die Werkleistung vertragsgerecht erbracht wurde.

Die Beweislast dafür, dass den gezahlten Abschlägen keine werthaltige Leistung gegenüberstehe, trifft die WEG.

Eine Haftung des Verwalters wegen der pflichtwidrigen Abschlagszahlung scheidet aber dann aus, wenn eine ordnungsgemäße Leistung noch im Wege des (Nach-)Erfüllungsverlanges bewirkt werden kann. Ist dies nicht der Fall, steht der WEG-Verwalter gegebenenfalls in der Haftung. Dies kann von Relevanz werden, wenn der Werkunternehmer insolvent wird oder das Vertragsverhältnis mit dem Bauunternehmer in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen ist. Der Verwalter habe dann jedoch zumindest Anspruch auf Abtretung der Zahlungsansprüche der WEG gegen den Werkunternehmer. Das Ausfallrisiko liegt dann allerdings beim WEG-Verwalter.

Dr. Göbel
Rechtsanwalt und Fachanwalt