Nicht selten werden in Eigentümerversammlungen Beschlüsse gefasst, deren Bestimmtheit zu wünschen übrig lässt. Bei der Umsetzung des Beschlusses durch den Verwalter sollte dies spätestens auffallen.

 

Dabei muss der Inhalt eines Beschlusses gerade auch zum Schutz von Rechtsnachfolgern klar und hinreichend bestimmt, also zumindest bestimmbar, sein. Der Beschluss (-Text) darf nicht widersprüchlich und muss inhaltlich klar sein.

 

Unklar ist beispielsweise eine Regelung, die „jedes unnötige und störende Geräusch“ während der Ruhezeit verbietet. Ebenso unbestimmt ist etwa eine Regelung, die die Wohnungseigentümer verpflichtet „unentgeltlich einfache Pflegearbeiten im Garten“ vorzunehmen.

 

Komplex können die Anforderungen an die inhaltliche Bestimmtheit werden, wenn es sich um größere, beispielsweise bauliche, Maßnahmen handelt, welche beschlossen werden sollen.

 

In der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist allerdings anerkannt, dass zur Konkretisierung eines getroffenen Beschlusses auf außerhalb des Protokolls befindliche Dokumente Bezug genommen werden darf. Dann aber muss dieses Dokument nach Auffassung des BGH zur Beschlusssammlung genommen werden. Nur so könne gesichert auch ein Rechtsnachfolger den konkreten Inhalt bestimmen.

 

Die Rechtsfolge eines unbestimmten Beschlusses ist nicht eindeutig. Teilweise wird -je nach Grad der Unbestimmtheit- sogar die Nichtigkeit einer Beschlussfassung angenommen. Andere sehen den (unbestimmten) Beschluss lediglich als anfechtbar an.

 

Ist ein Beschluss derart unbestimmt, dass nicht einmal eine durchführbare Regelung ansatzweise erkennbar ist, wird man richtigerweise von der Nichtigkeit des Beschlusses ausgehen müssen.

 

Ist der Beschluss nur anfechtbar, so kann er wirksam werden. Da die Wirksamkeit eines Beschlusses weder der Protokollierung des Beschlussergebnisses in der Versammlungsniederschrift, noch die Aufnahme in der Beschlusssammlung bedarf, ist Vorsicht geboten.

 

An dieser Stelle sei noch erwähnt, dass die Führung der Beschluss-Sammlung durch den Verwalter zwingend ist, § 24 Abs. 8 WEG.

 

Wird die Beschlusssammlung nicht ordnungsgemäß geführt, so liegt eine Pflichtverletzung vor, die gegenüber dem Verwalter Schadenersatzansprüche auslösen kann. § 26 WEG bestimmt sogar ausdrücklich, dass regelmäßig ein wichtiger Grund zur Abrufung des Verwalters vorliegt, wenn dieser die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsgemäß führt.

 

Die Bestimmtheit von Beschlüssen und die ordnungsgemäße Führung der Beschluss-Sammlung beinhalten folglich ein hohes Potential für Streitigkeiten.