Was vielen Vermietern nicht bekannt ist, ist die Tatsache einer sehr kurzen, gesetzlichen Verjährungsfrist für Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache.

Beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist im Zivilrecht 3 Jahre, so hat sich der Gesetzgeber für einige Ansprüche im Mietrecht zu einer im Vergleich hierzu sehr kurzen Verjährungsfrist von 6 Monaten entschieden.

Gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in 6 Monaten. Die Verjährung beginnt bereits mit dem Zeitpunkt, in welchem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.

An dieser Stelle sei erwähnt, dass ebenso die Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder der Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung ebenfalls in nur 6 Monaten verjähren, wobei die Verjährung mit der Beendigung des Mietverhältnisses beginnt.

Gerade für Vermieter hat dies wesentliche Konsequenzen nach Rückgabe der Mietsache. Häufig ergibt sich die Problematik im Zusammenhang mit einer Kautionsabrechnung. Für diese hat der Gesetzgeber zwar keine klare Frist vorgesehen, doch geht die Rechtsprechung davon aus, es bestehe im Regelfall die Verpflichtung innerhalb von 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses über die Kaution abzurechnen. Dies geht zeitlich einher mit der Verjährungsregelung für Ersatzansprüche im Sinne des § 548 Abs. 1 BGB.

Im Rahmen der Kautionsabrechnung hilft hier manchmal dem Vermieter die Regelung in § 215 BGB weiter, wonach die Verjährung die Aufrechnung (zum Beispiel gegenüber der Kaution) nicht ausschließt, wenn der Anspruch (auf Zahlung) in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem er erstmals aufgerechnet werden konnte.

Aufrechnen kann man jedoch nur mit einem Anspruch auf Geld. Dies bedeutet, sollte der Vermieter etwa noch Anspruch auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen haben, muss er für diese zunächst einmal Frist setzen, sodass er nach fruchtlosem Fristverstreichen überhaupt erst Anspruch auf Geldersatz hierfür hat. Die Frist zur Nachholung von Schönheitsreparaturen muss dabei angemessen sein (was im Einzelfall zu bewerten ist). Dadurch entsteht nicht selten ein gewisser Zeitdruck im Nachgang zu einem Mietverhältnis.

Das OLG Hamm (Urteil vom 01.09.2023, Az 30 U 195/22) entschied nun, sollte der Vermieter den Besitz an dem Mietobjekt durch Einwurf der Schlüssel in seinen Briefkasten zurückerhalten und behält der Vermieter diese Schlüssel, so beginnt die kurze Verjährung von 6 Monaten schon mit der Kenntnis des Vermieters von dem Schlüsseleinwurf. Dies gälte selbst dann, wenn das Mietverhältnis noch nicht beendet und der Vermieter an sich zur Rücknahme nicht bereit ist.

In besagtem Urteil des OLG Hamm stritten die Parteien unter anderem auch darüber, wann das Mietverhältnis eigentlich endete.

Das Gericht stellte jedoch klar, dass es darauf nicht ankommt. Die kurze Verjährung von 6 Monaten gälte auch dann, wenn das Mietverhältnis erst nach Rückerhalt überhaupt enden würde.

Rückerhalt im Sinne des § 548 BGB setze nur die unmittelbare Sachherrschaft des Vermieters voraus. Entscheidend sei, dass der Vermieter die Mietsache auf Veränderungen und Verschlechterungen ungestört untersuchen könne und der Mieter mit Kenntnis des Vermieters den Besitz vollständig und unzweifelhaft aufgegeben habe.

Dass der Vermieter eigentlich noch gar nicht zur Rücknahme der Mietsache bereit war, sah das OLG Hamm als nicht entscheidend an. Diese Frage wird zwar in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beantwortet, aber letztlich stünde als Voraussetzung für den Verjährungsbeginn eben nur der „Rückerhalt“ des Mietobjektes im Gesetz.

Vermieter sollten also frühzeitig handeln, wenn der Mieter ein Mietobjekt zurückgibt. Denn eine Vielzahl von nach Rückgabe relevanten, potentiellen Ansprüchen des Vermieters unterfallen der kurzen Verjährung. Der Anwendungsbereich des § 548 BGB wird von der Rechtsprechung weit ausgelegt. So unterfallen unter anderem Ansprüche auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes und Ansprüche wegen einer vertraglich übernommenen Instandsetzung- und Instandhaltungspflicht sowie Schadenersatzansprüche wegen Verschlechterungen der Mietsache der kurzen Verjährung.

Dr. Göbel

Rechtsanwalt und Fachanwalt