Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch vollständige Zahlung des Mieters

(in Anlehnung an LG Berlin, Beschluss vom 02.06.2022, Az 64 S 209/21)

Zahlt der Mieter von Wohnraum seine Miete nicht bzw. nicht vollständig, so besteht für den Vermieter nach dem Ausfall von zwei aufeinanderfolgenden Mieten oder einen Mietrückstand über einen längeren Zeitraum von mindestens der Höhe einer Monatsmiete die Möglichkeit des Mietverhältnisses außerordentlich fristlos zu kündigen.

Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht in einen solchen Fall gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB vor, dass der Mieter durch Zahlung der rückständigen, fälligen Miete die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung wegen des Zahlungsverzugs bewirken kann.

Als Anwalt des Mieters muss darauf hingewiesen werden, dass diese Zahlung innerhalb einer sogenannten „Schonfrist“ von zwei Monaten zu erfolgen hat. Diese Frist beginnt mit dem Eintritt der Rechtshängigkeit einer Räumungsklage. Die Rechtshängigkeit ist ab dem Zugang der Räumungsklage beim Mieter gegeben.

Der Vermieter hat in der Kündigung bereits die Gründe hierfür anzugeben. Letztlich wird vom Vermieter verlangt, dass dieser die aus seiner Sicht rückständigen Mieten im Kündigungsschreiben entsprechend benennt. Dabei kann es vorkommen, dass der Vermieter ausgefallene Teile der Miete übersieht.

Das Landgericht Berlin hatte im Beschluss vom 02.06.2022 darüber zu befinden, ob der Mieter der „Schonfristzahlung“ in ausreichendem Maße nachkommt, wenn er lediglich den in der Kündigung aufgeführten Teil der rückständigen Miete binnen der gesetzlichen Frist zahlt. Das Landgericht Berlin ist allerdings der Auffassung, den Mieter treffe die Obliegenheit zu prüfen, ob nicht weitere Mietrückstände als in der Kündigung angesprochen gegeben sind. Nur durch die Zahlung der Gesamthöhe der Mietschulden könne die fristlose Kündigung zu Fall gebracht werden.

Aus Sicht des Fachanwalts mag allerdings etwas anderes gelten, wenn der Mieter nach den Umständen des Einzelfalls darauf vertrauen durfte, die Mietrückstände seien im Kündigungsschreiben vom Vermieter vollständig bezeichnet worden. Dies wäre jedoch im Einzelfall zu prüfen.

Dr. Göbel
Rechtsanwalt und Fachanwalt