WEG-Reform Dezember 2020

 

Mit dem zum 01.12.2020 in Kraft getretenen Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) gab es etliche Änderungen im Wohnungseigentumsrecht. Diese wirken sich nicht nur für die einzelnen Eigentümer, sondern auch für die WEG-Verwalter und etwaige Mieter der Eigentümer aus.

 

Im Detail wird es sicherlich noch Diskussionsbedarf geben und die Rechtsprechung das modernisierte Gesetz „weiter formen“.

Nachfolgende Ausführungen sollen einen groben Überblick über die wichtigsten Änderungen geben.

 

Bislang war die Begründung von Sondereigentum an Freiflächen (etwa Terrassen und Stellplätzen) nicht möglich. Es konnten lediglich Sondernutzungsrechte begründet werden. Nunmehr sind solche Flächen sondereigentumsfähig.

 

Die Vertretungsmacht des WEG-Verwalters gegenüber Dritten wurde erweitert und in § 9b WEG gesetzlich geregelt. Dies schützt den Rechtsverkehr und das Vertrauen Dritter in die Vertretungsvollmacht eines Verwalters.

 

Nach § 10 Abs. 3 WEG bedürfen nunmehr Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetztes regeln, wie auch Abänderung und Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die auf Grund einer Vereinbarung gefasst werden, zur Wirksamkeit gegenüber Sonderrechtsnachfolgern der Eintragung im Grundbuch.

 

Gesetzlich geregelt ist jetzt in § 15 WEG, dass Dritte (Mieter) bauliche Maßnahmen bei rechtzeitiger Vorankündigung zu dulden haben.

 

Sanierungen und Modernisierungen sind leichter durchsetzbar. Dies war ein zentrales Thema der Gesetzgebung. Nach § 20 Abs. 2 WEG hat nun jeder Wohnungseigentümer Anspruch darauf, dass auf eigene Kosten eine Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, barrierefreie Aus- und Umbauten, Maßnahmen zum Einbruchsschutz sowie schnellere Internetverbindungen geschaffen werden.

 

Nach § 21 WEG können Kosten von Baumaßnahmen auf sämtliche Eigentümer verteilt werden, soweit diese der Maßnahme zugestimmt hatten. Die Kosten der Maßnahme müssen sich allerdings in angemessener Zeit amortisieren.

 

Eine Verteilung der Kosten zu Lasten einzelner Nutznießer der Maßnahme ist nach wie vor durch Beschluss möglich.

 

Die Wohnungseigentümergemeinschaft erhält zudem technisch mehr Flexibilität. Wenngleich es keine reine Online-Eigentümerversammlung geben darf, können einzelne Wohnungseigentümer dennoch künftig online an der Wohnungseigentümerversammlung teilnehmen.

 

Umlaufbeschlüsse aller Wohnungseigentümer sind nun nicht mehr „schriftlich“, sondern ausreichend „in Textform“ möglich. Dies bezieht insbesondere E-Mails mit ein.

 

Nur konsequent ist, dass künftig Eigentümerversammlungen in Textform, also per E-Mail, einberufen werden können. Die Frist für die Einberufung, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, wurde jedoch von zwei auf drei Wochen verlängert.

 

Unabhängig davon, wie viele Wohnungseigentümer an einer Eigentümerversammlung teilnehmen, ist diese als beschlussfähig anzusehen. Für Beschlüsse, bei denen die einfache Mehrheit reicht, ist dann die Mehrheit der abgegebenen Stimmen entscheidend.

 

Die Abberufung des Verwalters ist nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig. Sie kann jederzeit erfolgen. Spätestens 6 Monate nach der Abberufung endet dann zudem der Verwaltervertrag.

 

Der Verwalter ist künftig verpflichtet, einen Vermögensbericht nach Ablauf eines Kalenderjahres zu erstellen. Dieser weist dann Rücklagen sowie wesentliches Gemeinschaftsvermögen aus. Die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung beschränkt sich nach dem neuen WEG auf die Abrechnungsspitze und nicht mehr auf das gesamte Rechenwerk.

 

Beschlussanfechtungsklagen richten sich jetzt gegen die Gemeinschaft als solche und nicht mehr die übrigen Wohnungseigentümer. Dennoch wirkt ein Urteil für und gegen alle Wohnungseigentümer, selbst wenn sie nunmehr formal nicht Partei sind.

 

Die Reform versucht einiges im WEG-Recht zu vereinfachen. Wie häufig bei gesetzlichen Neuerungen wird die gerichtliche Praxis zeigen, inwieweit dies gelingt.

 

Dr. Göbel

Rechtsanwalt und Fachanwalt